עליה בכמות הפניות מצד תושבי אילת רוכשי דירות בנושא בדק בית וליקויי בניה

ראיון עם מנכ"ל חברת המהנדסים תפארת ביקורת והערכת איכות מבנים בע"מ

רכישת דירה כרוכה בהשקעת הון גבוה ולעיתים השקעת הון עתק שנחסך במשך שנים רבות על ידי המשפחה, בנוסף על התחייבויות שלוקחים על עצמם חלק מהרוכשים כלפי הבנק למשכנתאות.

יצחק אפרתי, מנכל חברת תפארת ביקורת והערכת איכות מבנים בע"מ מסביר: "אין כל ספק שרכישת דירה אינה ענין של מה בכך, ולכן כשם שרוכש דירה בודק היטב את מיקומה, טיבה ואופיה כמו גם התאמת הדירה לצרכיו, לא פחות חשוב לערוך בדיקות מקדימות (כגון: בדק בית, איתור ליקויי בניה, בדיקת ראדון, בדיקות אקוסטיקה, ביקורת מבנים ) בטרם יחתום על הסכם הרכישה"

האם ישנה חשיבות יתרה לבדק בית לאיתור ליקויי בניה בדירות חדשות?

"כאשר מדובר בדירות "יד ראשונה" רצוי לבדוק את זהותה של החברה המוכרת את הדירה ו/או הפרויקט. אני ממליץ לרוכשי דירה יד ראשונה לבדוק בדק בית שבוצע בפרויקטים דומים שבנתה החברה דווקא באילת ואני מדגיש דווקא באילת. חשוב לטרוח ולהגיע לפרויקטים שכבר נבנו על ידי אותה חברה והמאוכלסים על ידי דייריה, ובתחילה להתרשם מטיב ורמת הבניה, ואיכות הגימור ומליקויי בניה אופינים בפרויקט. לאחר מכן, אני ממליץ לפנות למספר דיירים בפרוייקט ולברר באם ביצעו בדק בית ובאם קיימים ליקויי בניה בדירתם או ברכוש המשותף ובאם אלו טופלו ותוקנו ע"י החברה. כמו כן, כדאי לברר אודות רמת התקשורת בין הדיירים לבין נציגי החברה באשר לתלונות הנובעות מבדק בית שביצעו וכן לטיפול בתלונות אלו. מנסיון שלי לאורך שנים רבות, כל חברה קבלנית מקבלת תלונות רבות בדבר ליקויי בניה (הדבר אך טבעי) האופן בו מתייחסת החברה לבדק בית בכלל ולתלונות אלו והדרך בה היא מתמודדת עם ליקויי בניה ותלונות אלו עשויה להצביע על חוסנה ועל יכולתה הכלכלית (צוות עובדים, קבלני משנה, מנהלי עבודה וכו') וכן על החשיבות שמייחסת החברה לשמה ולמוניטין שלה כחברה רצינית שמתכננת לבנות פרויקטים נוספים".

כיצד היית מאפיין את טיב ורמת הבניה באילת בהשוואה לבדק בית שתפארת מבצעת בשאר חלקי הארץ?

"החל משנת 99 בשכונת שחמון ועד היום בשכונות החדשות אנו מבצעים מאות בדיקות הנדסיות לדירות באילת. לדאבוני גילינו כי קבלנים/יזמים רבים אשר מוכרים באזור המרכז כבוני דירות ברמה גבוהה ואף מעל הממוצע בבואם לבנות באילת התייחסו באופן שונה לחלוטין הן לרוכשי הדירות והן לרמת וטיב הבניה והחומרים.
ליקויי הבניה היו רבים מנשוא החל ברמת התכנון עד כדי מציאת בתים שנבנו בניגוד לחוק תכנון ובניה וכלה בגמר ובחומרים מתחת לתקן ולכללים המקובלים.
התקינה והתקנים הרלוונטיים מחייבים קבלנים לעמוד בסטנדרטים וזאת בכדי שהנכס יעמוד לאורך שנים. אילו אותם קבלנים היו בונים באותה רמה באזור המרכז בודאי שהיקף המכירות שלהם היה צונח מיידית. אני משער כי באילת לא היתה ברירה לתושבים אשר רצו לקנות דירות בשכונות החדשות רק אצל היזמים האלו. וזאת לדאבוננו למרות ליקויי בניה רבים.
דווקא בשנים 2003-2006 חלה ירידה בהיקף ליקויי בניה הממוצע בדירות שבדקנו באילת וזה הראה על מגמה ככל הנראה של שיפור ברמת הבניה האילתית יחד עם זאת החל מאמצע 2007 ממוצע ליקויי הבניה שוב עלה בדירות באילת והיקף הפניות של תושבים לקבלת חוות דעת הנדסית בדבר איכות הבניה בנכס גדלה באופן משמעותי.
בהתאם לצורך הגובר מצד הדיירים לביצוע בדק בית ולסיוע בתחום ליקויי בניה החלטנו לפתוח נציגות מקומית לתושבי אילת אשר תנוהל ע"י תושב אילת אשר יוסמך מטעמנו לתת יעוץ בנושאי בדק בית וליקויי בניה לדיירים טרם ביצוע כל הליך מול הקבלן. אנו סבורים שליווי צמוד בנושאי בדק בית וליקויי בניה שינתן באופן מקצועי ישיב בחזרה עם הזמן את איכות ורמת הבניה לסטנדרטים מקובלים ואף בהמשך לרמה גבוהה מהממוצע משאר חלקי הארץ.

אילו דברים נוספים מומלץ לבדוק באופן כללי אודות חברה קבלנית הבונה באילת?

"מומלץ לבדוק דוחות כספים של החברה ותשקיף החברה ככל שהחברה נסחרת בבורסה, כדוגמת חברת חפציבה. חברות נסחרות בבורסה מדווחות מדי רבעון ומפרסמות דוחות כספיים שכוללים דוח רווח והפסד, מאזן, דוח תזרים מזומנים ודוח על שינויים בהון העצמי. לדוחות אלו מצורפים ביאורים שבהם מוסברת המדיניות החשבונאית של החברה וכן ישנו פירוט לגבי סעיפים מרכזיים בדוחות הכספיים. בנוסף לאלו, החברות הנסחרות בבורסה מפרסמות דוח דירקטוריון (סקירת מנהלים) שבו הנהלת החברה מסבירה את התוצאות בתקופה החולפת ואודות אירועים מיוחדים, מספר העובדים, המחלקות שלה ופרטים רבים נוספים, על מנת להפוך את החברה שקופה לציבור.
מידע נוסף אודות החברות מצוי בתשקיף החברה שהינו חשיפה כמעט מלאה בפני הציבור ובדיווחים שוטפים של החברה. -כרוכש דירה, יש לעמוד על כך שהחברה תמסור לך ערבות בנקאית, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה – 1974. על החברה המוכרת דירות "יד ראשונה" חובה להבטיח את כספי הרוכשים באחד ממספר דרכים שמפורטות באותו חוק".
כך החוק מחייב את החברה למסור בטוחה בצורה של ערבות בנקאית או לחילופין פוליסת ביטוח להבטחת השבתם של כל הכספים ששילם הקונה על חשבון מחיר הדירה/ הבית שרכש, במידה והחברה המוכרת לא תוכל להעביר לקונה בעלות או את הזכויות שרכש כפי שסוכם בהסכם הרכישה.
במקרה זה רצוי גם לבדוק את נוסח הערבות הבנקאית. בנקים שונים עורכים כתבי ערבות בנוסחים שונים. הבנק המלווה את הפרויקט רשאי לסייג את תנאי מימוש הערבות על מנת להקשות על מימושה. כך נמצאו ערבויות בנקאיות שקובעות כי הבנק רשאי לפעול על מנת להשלים את עבודות הבניה לאחר שהחברה נכנסה להליכי פירוק, ואזי הרוכשים שמחזיקים באותה ערבות לא רשאים לממש ולקבל את כספם.
במקרה והחברה קורסת או נכנסת להליכי פירוק או באם מתמנה כונס נכסים על זכויות החברה, הבטוחה הנ"ל תבטיח את כספי הקונים.
לעיתים בית המשפט ממנה כונס נכסים אשר מתפקידו לדאוג לתיקון ליקויי בניה ולנושאי בדק בית וכן להשלמת הבניה על מנת למסור את הדירות כמוכנות וראויות למגורים עם מינימום ליקויי בניה. במקרה כזה, ניתן יהיה לפנות לכונס הנכסים ולדרוש התייחסות לבדק בית וחוות דעת הנדסית ואז לדרוש תיקונם של ליקויי בניה. כונס הנכסים נכנס לנעליה של החברה שקרסה, ובין חובותיו – לספק לקונים דירות בהתאם להתחייבויות החברה".

לסיכום,

יש להסיר דאגה מהמעוניינים לרכוש דירות יד ראשונה, אולם חשוב לעשות זאת לאחר התייעצות נבונה עם מומחים בנושא בדק בית, לקויי בניה וחוות דעת הנדסית.